La inspección técnica de los edificios de viviendas (ITE) consiste en una inspección visual del edificio hecha por un técnico competente que tiene por objeto determinar su estado en el momento de la inspección y orientar la propiedad en las actuaciones a realizar para cumplir el deber de conservación y mantenimiento. En ningún caso tiene por objeto detectar vicios ocultos.
Una vez obtenido el informe técnico, elaborado mediante el Generador d’informes ITE, se debe solicitar a la Administración el certificado de aptitud del edificio.
¿Quién puede necesitar una ITE? (Inspección Técnica de los Edificios de Viviendas)
Están obligados a solicitar el certificado de aptitud los propietarios de los edificios unifamiliares o plurifamiliares, donde exista el uso de vivienda, sin perjuicio de que puedan contener también otros usos distintos al residencial.
No están obligados los titulares de edificios unifamiliares en que su edificación principal esté separada 1,5 m o más de la vía púbica, zonas de uso público o fincas adyacentes.
¿Que plazos hay para solicitar una ITE?
Todos los edificios de viviendas deben someterse a inspección técnica antes que se cumplan los 45 años de antigüedad.
Se debe presentar a la Agencia de la Vivienda de Catalunya la solicitud del certificado de aptitud i el Informe de la Inspección técnica del edificio de viviendas (IITE) antes de que se cumplan los 45 años de antigüedad, o bien con la siguiente programación:
- Edificios de viviendas plurifamiliares
| Antigüedad del edificio | Plazo máximo para pasar la inspección |
| Construidos hasta el 1950 | Deben haber pasado ya la inspección |
| Entre 1951 y 1960 | Hasta el 31 de diciembre de 2015 |
| Entre 1961 y 1971 | Hasta el 31 de diciembre de 2016 |
| A partir de 1972 | Hasta el 31 de diciembre del año en que el edificio alcance los 45 años de antigüedad |
- Edificios de viviendas unifamiliares
| Antigüedad del edificio | Plazo máximo para pasar la inspección |
| Construidos hasta el 1900 | Hasta el 31 de diciembre de 2016 |
| Entre 1901 y 1930 | Hasta el 31 de diciembre de 2017 |
| Entre 1931 y 1950 | Hasta el 31 de diciembre de 2018 |
| Entre 1951 y 1960 | Hasta el 31 de diciembre de 2019 |
| Entre 1961 y 1975 | Hasta el 31 de diciembre de 2020 |
| A partir de 1976 | El año que alcance 45 años de antigüedad |
Las viviendas unifamiliares que dispongan de cédula vigente en el momento de alcanzar los plazos no tienen la obligación de presentar la ITE hasta la fecha en que caduque esta cédula de habitabilidad.
Para determinar la antigüedad, se tomará como fecha la que consta en el catastro. En caso de que no conste, se puede justificar por otros medios admitidos en derecho.
En el caso de edificios de viviendas que realicen rehabilitaciones integrales y hayan obtenido la licencia municipal de primera ocupación, o en su caso, hayan efectuado la comunicación previa prevista en la normativa de urbanismo vigente una vez finalizadas las obras, el plazo de antigüedad de 45 años se inicia a partir de la fecha de finalización de las obras de rehabilitación integral que fije el certificado de final de obras.
¿Qué requisitos existen para pasar una ITE?
La ITE es obligatoria en los siguientes supuestos:
- Si lo determina el programa de inspecciones técnicas obligatorias.
- Si lo determinan los programas o las ordenanzas locales.
- Si el edificio o viviendas del edificio deben acogerse a ayudas públicas para el fomento de la rehabilitación.
Quedan excluidos los edificios sobre los que se haya iniciado el expediente de declaración de ruina.
¿Quién es el responsable de encargar la ITE?
La obligación de someter los edificios de viviendas en la inspección técnica corresponde a la propiedad. En el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal, esta obligación corresponde a la comunidad de propietarios.
Las personas propietarias y los ocupantes deben facilitar el acceso a las viviendas y otras entidades en el momento de la inspección, con el fin de posibilitar la inspección del edificio.
El coste económico derivado de la inspección técnica corre a cargo de las personas propietarias del edificio.
El hecho de no disponer de la ITE en los supuestos en que sea exigible puede conllevar la imposición de multas coercitivas y de sanciones a las personas responsables según lo previsto en la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda.
Tipos de deficiencias en una ITE
Deficiencias muy graves: son las que, por su alcance y gravedad, representan un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y la seguridad de personas y bienes, y requieren una intervención inmediata (desalojo del edificio, otros medidas urgentes y cautelares o, en su caso, la declaración de ruina del edificio).
Deficiencias graves: son las que, por su incidencia, representan un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad, que presupongan un riesgo para la seguridad de las personas o bienes, y que requieren la adopción de medidas cautelares previas a la ejecución de las obras de subsanación de aquellas deficiencias.
Deficiencias importantes: son las que, a pesar de no representar un riesgo inminente ni para la estabilidad del edificio ni para la seguridad de las personas, afectan la salubridad y funcionalidad, y hacen necesaria una intervención correctora que no puede quedar relegada a trabajos de mantenimiento.
Leves: son las que hacen necesaria la realización de trabajos de mantenimiento preventivo y / o corrector para evitar su agravamiento o la aparición de nuevas lesiones.
En el caso de deficiencias graves o muy graves, es necesario que el técnico:
- Comunique de manera inmediata tanto a la propiedad como el Ayuntamiento, la situación de riesgo inminente y, en su caso, la propuesta de medidas de seguridad cautelares y urgente adoptar con carácter previo a la ejecución de las obras.
- Esta comunicación no necesita el consentimiento de la propiedad.
- Indique en el informe si las medidas cautelares si las medidas cautelares relativas a la seguridad han sido ejecutadas.
¿Qué obligaciones tiene la propiedad?
Una vez recibido el informe de la inspección técnica, la propiedad del inmueble de viviendas debe:
- Presentar directamente o mediante representante autorizado del informe ante la Agencia de la Vivienda o de las administraciones locales que hayan asumido la competencia para emitir certificados.
- Ejecutar de manera inmediata y urgente la adopción de las medidas cautelares indicadas en el informe en el supuesto de que no se hayan ejecutado anteriormente.
- Aprobar un programa de rehabilitación en el plazo de 1 año cuando existan deficiencias en el edificio. Cuando éstas sean graves o muy graves, el plazo será de 6 meses. Este programa requiere la supervisión de técnicos con titulación habilitante.
- Constituir un fondo de reserva para afrontar los gastos que se deriven de la ejecución de las obras previstas en el programa.
- Entregar, a requerimiento de las administraciones, la documentación de la elaboración y presentación del IITE, así como del programa de rehabilitación de su cumplimiento.
Presentación del informe de inspección técnica en la Administración
El informe de inspección técnica del edificio (IITE) junto con la solicitud de emisión del certificado de aptitud deben presentarse ante la Agencia de la Vivienda de Cataluña o de las administraciones locales que hayan decidido emitir certificados de aptitud.
¿Cuándo se recibe la respuesta de la Adminsitración?
La Administración competente resolverá la solicitud del certificado de aptitud en el plazo máximo de 3 meses.
Transcurrido este plazo sin haberse notificado resolución expresa se puede entender como obtenido por silencio administrativo positivo.
¿Qué es el certificado de aptitud del edificio?
El certificado de Aptitud del edificio, un documento emitido por la Administración como respuesta al informe técnico presentado y con la presunción de veracidad de su contenido. Se emite una vez presentado el informe técnico junto con la solicitud de emisión del certificado y una vez realizada la revisión administrativa del informe.
En ningún caso presupone la adecuación de las viviendas del edificio a la legalidad de usos urbanísticos ni al cumplimiento de las condiciones de habitabilidad.
El certificado se emite como:
- Apto: si el edificio no presenta deficiencias o presenta deficiencias calificadas como leves.
- Apto provisional: si el edificio presenta deficiencias calificadas como importantes.
- Apto cautelarmente: si el edificio presenta deficiencias calificadas como graves o muy graves, con medidas cautelares ejecutadas.
- Resolución denegatoria de aptitud: si el edificio presenta deficiencias calificadas como graves o muy graves, sin medidas cautelares ejecutadas.
Vigencia del certificado de aptitud
La vigencia de este certificado es de:
- Apto sin deficiencias o deficiencias leves: 10 años
- Apto provisional con deficiencias importantes: 6 años, condicionada a una revisión técnica cada 2 años.
- Apto cautelarmente con deficiencias graves o muy graves: 3 años, condicionada a una revisión cuando diga el técnico en el informe o al menos cada 12 meses.
- Resolución denegatoria de aptitud: se debe presentar otra solicitud del certificado de aptitud más un nuevo IITE que acredite medidas cautelares ejecutadas o la ejecución de las obras.
Transmisión de viviendas entre vivos
En caso de que un edificio esté obligado a pasar la inspección técnica, las personas transmitentes entregarán a las adquirentes una copia de:
- el informe de la inspección técnica realizada y
- el certificado de aptitud.
El artículo 124 g) de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, considera como infracción grave el no disponer de la ITE cuando éste sea exigible.
Si el certificado de aptitud se ha obtenido por silencio administrativo positivo, o si no se puede obtener este certificado para que, de acuerdo con el IITE han apreciado deficiencias graves o muy graves, las personas transmitiendo deben entregar una copia del IITE con la acreditación de la fecha de presentación ante la Administración.
La persona adquirente podrá exonerar la persona transmitente de manera expresa de la obligación de entregar el certificado de aptitud y el IITE por causas que deberán quedar debidamente justificadas ante el fedatario público que autorice la transmisión.
Los notarios y registradores deben informar de estas obligaciones y hacer constar, en su caso, la exoneración en los actos de transmisión.
¿Has resuelto todas tus dudas? Nosotros podemos ayudarte a tasar tu inmueble, consúltanos al respecto o solicítanos presupuesto aquí.
